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不動産を売った時にかかる税金

不動産を売った時にかかる税金を、

調べてみる!

 

今日は、個人所有不動産を売った時に税金がかかるのか、かからないのかを調べてみました。※買い替え特例については、別の機会に!

 

今回は、私が携わった不動産取引の事例をモデルケースに、お話しを進めていきます。

 

①まず、自分の住んでいる家(土地建物)を売った場合の事を、「居住用財産」の売却と言います。

 

②そして、不動産を賃貸して家賃収入を得ている物件を売った場合の事を、「事業用財産」の売却と言います。

 

③所有期間によって、税率が違います。

 

 不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えているいる場合は「長期譲渡所得」、超えていない場合は「短期譲渡所得」となります。

 

 

長期譲渡所得」→20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

 

短期譲渡所得」→39.63%  (所得税30.63%・住民税9%)

 

※平成25年1月1日~平成49年12月31日迄は、復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされています。

 

④税金計算方法

 

「譲渡価格」-※1「原価取得費」-「経費」=「譲渡所得」

 

「譲渡所得」×「長期譲渡所得税率20.315%」=税額(所有期間5年超)

 

「譲渡所得」×「短期譲渡所得税率39.63%」=税額(所有期間5年未満)

 

※1 原価取得費とは、売却する当該物件の購入金額の事。

  

       契約書や、領収書等で確認できる。

   しかし、相続などで長期の所有期間で、当時の購入金額(原価取得費)が、

   わからない場合は、原価取得費を譲渡価格の5%相当額とする事が出来る。

 

では、上記事項を踏まえて進めていきましょう。

 

今回の例は、Aさんが同一年度に居住用財産と事業用財産を売却しました。

 

所有期間は、いずれも5年超です。

 

これについての税金の算出法です。

 

2018年6月末日に「事業用財産」を売却しました。

 

昭和40年頃の建物と土地で、売却価格は80,000,000円。

 

原価取得費は不明なので譲渡価格の5%相当額とする。

 

経費は契約印紙代30,000円、仲介手数料2,592,000円。

 

④の税金計算方法で

 80,000,000円ー4,000,000円ー2,622,000円=73,378,000円(譲渡所得)A

 

 通常であれば、この時点で譲渡所得に長期譲渡所得税率をかけて税金を算出します

 が、もうひとつの売却があるので、合算後の計算になります。

 (注)建物の減価償却はしていません。

 

 

 2018年10月末日に「居住用財産」を売却しました。

 

 昭和56年の建物と土地で、売却価格は3500万円。

 

 原価取得費は建物減価償却後で、土地建物価格5000万円。

 

 経費は契約印紙代10,000円、仲介手数料1,134,000円。

 

④の税金計算方法で

 

 35,000,000円ー50,000,000円ー1,144,000円=▲16,144,000円(譲渡所得)B

 

A(譲渡所得)73,378,000円ーB(譲渡所得)16,144,000円=57,234,000円

 

同一年度での不動産売却の、最終譲渡所得は57,234,000円で確定しました。

次に不動産譲渡所得税を算出します。

 

57,234,000円×「長期譲渡所得税率」20.315%≒11,627,000円(譲渡所得税

 

上記の内、翌年の確定申告時に不動産の譲渡所得の申告を行ない所得税を納める事になります。

 

住民税については、市区町村によって若干異なりますが、6月ごろの納付になるので忘れないようにお願いします。

 

※売却により、損失が出ても・利益が出ても、いずれにせよ申告は必ず行うことになっています。

 

【原則論】

今回のように、個人が同一年度に複数の不動産を売却した場合や、一つの不動産の売却の場合でも、損失が発生したとしても、他の所得(給与所得・事業所得)から控除したり、繰越したりなどの特例を受ける事は出来ません。

 

但し、「特定の居住用財産」をを譲渡して損失が発生した場合のみ認められる「特例」が有ります。

 

今回は、2物件合算でも損失は発生していないため、上記の「特例」については次の機会に調べたいと思います。

 

 

不動産を売却する時の目安として、参考にしてもらう程度で見てください。

 

最終的に、確定申告を行なう場合は資格の有る会計士さんにお任せするのが最善だと思います。

 

また、「経費」についても、測量費・建物の維持費など、かけた費用は「経費」になるものも多々あるので、領収書は必ず保管しておいた方が賢明です。

 

代金を受け取った時の領収書ですが、個人の「居住用財産」売却の手付金や残代金には印紙を貼付する必要は有りませんが、個人であっても「事業用財産」売却にあっては、その物件から家賃収入を得ている場合、売却の手付金や残代金の領収書には受領金額に応じた印紙を貼付する必要が有ります。

 

不動産を売却するにあたっては、いろんなケースが有りますので、他のモデルケースもアップしていきたいと思います。

 

不動産の購入に関する事も、同様にアップしていきます。